Monday, August 15, 2005
Numéro : JC055Q3_1 Date : 2005-05-26 - Juridiction :
COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE - Siège : ECHEMENT - Rapporteur : ECHEMENT - Min. Public : DE KOSTER - Numéro de rôle : C040316F
Est présumé de manière irréfragable consentir au renouvellement du bail, le bailleur qui n'a pas notifié au preneur, dans le délai de trois mois à compter de la demande régulière, son refus motivé par lettre recommandée ou par exploit d'huissier.
N° C.04.0316.F M&S MODE BELGIE-M&S MODE BELGIQUE, société anonyme dont le siège social est établi à Woluwe-Saint-Etienne, Tollaan, 107A, demanderesse en cassation, représentée par Maître Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue des Quatre Bras, 6, où il est fait élection de domicile, contre PLACE VERTE INVESTISSEMENTS, société anonyme dont le siège social est établi à Saint-Josse-ten-Noode, avenue des Arts, 10-11, défenderesse en cassation, représentée par Maître Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue Brederode, 13, où il est fait élection de domicile. La décision attaquée
Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 20 janvier 2004 par le tribunal de commerce de Verviers, statuant en degré d'appel. La procédure devant la Cour Le président de section Philippe Echement a fait rapport. L'avocat général délégué Philippe de Koster a conclu. Le moyen de cassation La demanderesse présente un moyen libellé dans les termes suivants : Dispositions légales violées - articles 13 et 14 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, insérée dans le livre III, titre VIII, chapitre II, section IIbis du Code civil (ci-après nommée : " la loi sur les baux commerciaux ") ; - articles 1319, 1320, 1322, 1349 et 1353 du Code civil. Décisions et motifs critiqués Le jugement attaqué dit l'appel de la défenderesse recevable et en principe fondé et, réformant le jugement dont appel, charge maître Sagehomme, notaire à Andrimont, de déterminer la valeur locative des lieux loués par la demanderesse et place la cause pour le surplus au rôle. Le tribunal rejette ainsi la thèse développée par la demanderesse selon laquelle le contrat de bail était, à défaut de réponse conforme au prescrit de l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux, formulée par la défenderesse dans les trois mois de sa demande de renouvellement, renouvelé aux conditions proposées par la demanderesse. Le tribunal fonde sa décision sur les motifs ci-après énoncés : " Objet de l'action : La (défenderesse) poursuit la réformation du jugement rendu le 27 juin 2003 p(a)r le juge de paix du second canton de Verviers ; Elle demande qu'il soit dit pour droit que le bail conclu avec la (demanderesse) peut être renouvelé pour une troisième période de 9 ans prenant cours le 15 mars 2003 au loyer annuel de base de 89.241,67 euros, indexé ; Données de la cause : Le 5 mars 1985, la société anonyme GB-INNO-BM a conclu avec la société anonyme Touplait un contrat de bail commercial portant sur une surface commerciale de 280 m2 sise place Verte 28-29 à Verviers ; La (défenderesse) a succédé à la société anonyme GB-INNO-BM et la (demanderesse) a succédé à la société anonyme Touplait. Le bail est entré en vigueur le 14 mars 1985. Il y a eu une première prolongation le 2 octobre 1992 ; En janvier 1996, un local contigu d'une superficie approximative de 26 m2 a également été donné en location pour le prix de 350.000 francs par an ; Il était prévu que la location prendrait fin de plein droit au moment de l'expiration ou de la résiliation anticipative du bail principal ; Le 24 octobre 2001, la (demanderesse) envoie à la (défenderesse) un courrier dans lequel elle demande le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans. Cette lettre n'a pu, pour des motifs administratifs propres à la (défenderesse), être retirée ; La (défenderesse) a appris qu'il y avait eu une demande de renouvellement et dit avoir pris contact téléphoniquement avec la (demanderesse), ce que cette dernière conteste ; Le 10 janvier 2002, la (défenderesse) invite la (demanderesse) par recommandé, à lui faire parvenir une copie de sa demande de renouvellement. Elle envoie également un fax et un courrier normal. Dans cette lettre, la (défenderesse) précisait que faute de réaction de la part de la (demanderesse), elle considérait qu'il n'y a pas eu de demande de renouvellement. Il n'y a pas eu de réponse ; Le 12 février 2002, la (défenderesse) a signé un contrat de bail avec la s.p.r.l. Retail Shop en formation. Le prix annuel convenu est de 89.241,67 euros ; Le 13 février 2002, la (défenderesse), se référant à son courrier du 10 janvier 2002 resté sans réponse, informe la (demanderesse) qu'elle a considéré qu'il n'y avait pas eu de demande de renouvellement valable et qu'elle avait reçu l'offre d'un tiers. Elle rappelle à la (demanderesse) qu'elle dispose de 30 jours pour faire une offre égale, le contrat de bail prenant fin, à défaut de réponse, à la date prévue ; Le 5 mars 2002 le conseil de la (demanderesse) se base sur l'absence de réponse à la demande de renouvellement pour considérer que le bail est renouvelé aux mêmes conditions ; Le juge de paix a estimé que la (demanderesse) n'avait commis aucune faute en ne répondant pas à la lettre du 10 janvier 2002 et que la (défenderesse) pouvait répondre (à) la demande de renouvellement même sans l'avoir reçue en mentionnant d'office les conditions auxquelles elle acceptait de renouveler le bail. Il a par conséquent décidé que le contrat de bail était renouvelé pour une période de 9 ans aux mêmes conditions ; Discussion : Que la demande de renouvellement du bail a été envoyée dans les formes et les délais légaux ; Qu'à ce stade, la (demanderesse) avait rempli les obligations que la loi lui impose en matière de renouvellement de bail ; Qu'à partir du moment où ces prescriptions avaient été respectées le silence du bailleur constituait par application de l'article 14 de la loi sur le bail commercial, une présomption d'accord ; Qu'il ne s'agit là que d'une présomption ; Que la lettre du 10 janvier 2002 de la (défenderesse) indique son absence d'accord ; Que certes, la (défenderesse) eût pu, comme le relève le juge de paix, même sans connaître le contenu de la demande de renouvellement, indiquer à quelles conditions elle était d'accord de renouveler le bail ; Que cette réflexion se fait cependant, a posteriori, quand le délai prescrit est écoulé et que les implications fâcheuses de ce fait apparaissent ; Qu'entre la lettre de demande de (la défenderesse) et celle où elle annonce l'offre d'un tiers, un mois seulement s'est écoulé ; Qu'en janvier 2002, à l'époque où (la défenderesse) a envoyé sa lettre, elle ne pouvait connaître la date à laquelle la (demanderesse) avait envoyé sa demande de renouvellement ; Qu'elle a donc pu ne pas se rendre compte que le délai d'expiration pour un refus d'une demande de renouvellement expirait le 24 janvier 2002 ; Que les prescriptions relatives aux formes et aux délais de la demande de renouvellement sont protectrices du bailleur (Cass., 19 juin 1992, Pas., 1992, I, p. 928) ; Qu'elles visent à éviter que le preneur puisse, par un comportement 'unilatéral' rester dans les lieux malgré la volonté du bailleur ; Que dans le cas d'espèce, l'attitude de la (demanderesse) a consisté à camper sur la certitude qu'elle avait accompli l'obligation mise à sa charge par la loi ; Qu'en s'abstenant de répondre à la (défenderesse), elle a permis au délai légal de réponse de s'écouler ; Que cependant les circonstances de l'espèce indiquent un renversement de la présomption d'accord de la (défenderesse) ; Qu'à partir du moment où cette présomption est renversée, la procédure normale en cas de désaccord doit être appliquée ; Que l'offre du tiers invoquée dans la lettre du 13 février 2002 de la (défenderesse) ne répond pas aux conditions prévues de l'article 21 ; Que le prix mentionné ne peut donc être adopté tel quel ; Que nous nous trouvons donc en finale dans l'hypothèse visée par l'article 18 ; Que cet article 18 prévoit le recours au juge de paix ; Que certes là aussi les délais n'ont pas été respectés ; Que cependant chacune des parties demande le renouvellement du bail ; Qu'il s'impose donc d'évaluer le loyer normal de ce genre de surface commerciale comme le prévoit l'article 18 ; Que le recours à une expertise pour ce faire est indispensable ". Griefs 1. En vertu de l'article 13 de la loi sur les baux commerciaux, le preneur a droit d'obtenir, par préférence à toute autre personne, le renouvellement de son bail pour la continuation du même commerce, soit à l'expiration de celui-ci, soit à l'expiration du premier ou à l'expiration du deuxième renouvellement, pour une durée de neuf années, sauf accord des parties constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge. Ce droit est limité à trois renouvellements. L'article 14 de la loi sur les baux commerciaux prévoit que le preneur désireux d'exercer le droit au renouvellement doit, à peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l'expiration du bail en cours. La notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention qu'à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées. 2. Le preneur exerce régulièrement son droit au renouvellement du bail en notifiant au bailleur, par lettre recommandée à la poste, son désir de renouvellement dans le délai prévu par l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux. Lorsque le pli recommandé a été présenté par le facteur mais que la maison du destinataire était fermée, qu'un avis fut remis dans la boîte aux lettres et que le pli n'ayant pas été réclamé fut renvoyé par l'administration des postes à l'expéditeur dans le délai pendant lequel une demande de renouvellement pouvait encore être faite, ni l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux ni aucune autre disposition légale n'exige que le preneur accomplisse d'autres diligences pour porter son désir de renouveler le bail à la connaissance du bailleur. 3.1. Lorsque le preneur a formulé une demande de renouvellement du bail conformément aux exigences de l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux, le bailleur a la possibilité de notifier, par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée et dans les trois mois, son refus motivé de renouvellement, la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers. 3.2. Ainsi, plusieurs possibilités s'offrent au bailleur : il peut accepter le renouvellement aux conditions proposées par le preneur, refuser le renouvellement, accorder le renouvellement mais en stipulant des conditions différentes ou il peut faire état de l'offre d'un tiers. Pour produire quelque effet, la réponse du bailleur doit être dépourvue d'ambiguïté. Elle doit être nette et exprimer clairement la position du bailleur : soit le refus ou l'accord sur la demande de renouvellement, soit la stipulation de conditions différentes ou l'offre d'un tiers. Si la réponse du bailleur n'exprime pas de position nette entre ces quatres possibilités (l'accord, le refus, la stipulation de conditions différentes ou l'offre d'un tiers), cette réponse ne répond pas aux exigences de l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux et doit dès lors être considérée comme une absence de réponse et entraîner les conséquences de celle-ci. 3.3. A défaut d'une réponse conforme à l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux, c'est-à-dire si le bailleur ne répond pas ou répond d'une manière irrégulière à la demande de renouvellement du bail, il sera présumé, en vertu d'une présomption juris et de jure, consentir au renouvellement du bail aux conditions énoncées dans la demande formulée par le locataire. Cette présomption légale est irréfragable et ne peut, dès lors, être renversée, car instaurée en vue d'aboutir à une situation claire et de liquider le sort du statut locatif. 4. Le tribunal de commerce constate que la demande de renouvellement du bail a été envoyée par la demanderesse dans les formes et les délais légaux et qu'elle avait ainsi rempli les obligations que la loi lui impose en matière de renouvellement de bail. Le tribunal considère qu'à partir du moment où ces prescriptions ont été respectées, le silence du bailleur constitue, par l'application de l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux, une présomption d'accord, mais qu'il ne s'agit que d'une présomption, et décide ensuite qu'en l'espèce la défenderesse a indiqué son absence d'accord par sa lettre du 10 janvier 2002 et que les circonstances de l'espèce indiquent un renversement de la présomption légale d'accord de la défenderesse. 1. Première branche 5.1. Il ressort du jugement attaqué que, après que la demanderesse eut formulé une demande régulière de renouvellement du bail par courrier du 24 octobre 2001, la défenderesse l'invita par recommandé du 10 janvier 2002 à lui faire parvenir une copie de sa demande de renouvellement et précisa que, faute de réaction de sa part, elle considérait qu'il n'y a pas eu de demande de renouvellement. Cette lettre du 10 janvier 2002 était en effet rédigée comme suit : " Geachte, Betreft : Huurovereenkomst winkel te Verviers, place Verte Wij menen vernomen te hebben dat u, conform de wet op de handelshuurovereenkomsten, een hernieuwingsaanvraag voor eerdergenoemde winkel aan ons hebt gericht. Door redenen, onafhankelijk van onze wil, ontvingen wij deze aanvraag niet. Wij verzoeken u dan ook ons per kerende fax in kennis te stellen van de inhoud van deze aanvraag door verzending aan ons adres zoals hierboven vermeld alsmede door verzending naar onze fax 02/290.40.40, bij gebreke waarvan uw aanvraag als onbestaande zal beschouwd worden. Huidig schrijven is gericht onder alle voorbehoud en zonder nadelige erkenning. Met onze meeste hoogachting " Elle peut être traduite en français comme suit : " Chère Madame, Cher Monsieur, Concerne : Contrat de location magasin à Verviers, place Verte Nous croyons avoir appris que vous nous avez adressé, conformément à la loi sur les baux commerciaux, une demande de renouvellement du bail commercial pour le magasin susmentionné. Pour des raisons indépendantes de notre volonté, nous n'avons pas reçu cette demande. Nous vous prions dès lors de nous informer par retour de fax du contenu de cette demande par l'envoi à notre adresse telle que mentionnée ci-dessus ainsi qu'en faxant à notre numéro 02/290.40.40, à défaut de quoi votre demande sera considérée comme inexistante. La présente lettre vous est adressée sous toute réserve et sans reconnaissance préjudiciable. Avec nos salutations distinguées ". Il résulte des termes de la lettre précitée émanant de la défenderesse que celle-ci n'indique nullement l'absence d'accord de la défenderesse sur la demande de renouvellement formulée par la demanderesse. 5.2. Les articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil interdisent au juge de méconnaître la foi due à un acte en donnant à celui-ci une interprétation inconciliable avec ses termes et sa portée. En décidant " que la lettre du 10 janvier 2002 de la (défenderesse), indique son absence d'accord " le tribunal de commerce donne ainsi à cette lettre une interprétation qui est totalement inconciliable avec ses termes et sa portée et viole dès lors la foi due à cette lettre (violation des articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil). 5.3. La circonstance que la défenderesse écrivit par courrier du 10 janvier 2002 à la demanderesse que, faute de réaction de sa part, elle considérait qu'il n'y a pas eu de demande de renouvellement, n'implique point que la défenderesse n'était pas d'accord sur la demande régulièrement formulée par la demanderesse. Considérer qu'il n'y a pas eu de demande de renouvellement ne peut en effet pas être assimilé à une absence d'accord sur la demande de renouvellement. En décidant que " la lettre du 10 janvier 2002 de la (défenderesse) indique son absence d'accord " le tribunal déduit des faits constatés une conséquence qui leur est totalement étrangère et viole ainsi la notion de " présomption de l'homme " (violation des articles 1349 et 1353 du Code civil). 5.4. Par la lettre du 10 janvier 2002, par laquelle la défenderesse invitait la demanderesse à lui faire parvenir une copie de sa demande de renouvellement et précisait que, faute de réaction de la part de la demanderesse, elle considérait qu'il n'y avait pas eu de demande de renouvellement, la défenderesse n'a en tout cas pas notifié de manière précise sa réponse à la demande de renouvellement, soit par l'acceptation ou le refus de renouvellement, soit par la stipulation de conditions différentes ou l'offre d'un tiers, de sorte que cette lettre du 10 janvier 2002 ne peut point être considerée comme constituant une réponse du bailleur au sens de l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux. Le tribunal de commerce ne pouvait dès lors pas légalement décider que la lettre du 10 janvier 2002 de la défenderesse indiquait son absence d'accord sur la demande de renouvellement du bail, formulée par la demanderesse et rejeter, sur la base de cette lettre, la thèse selon laquelle le contrat de bail était, à défaut de réponse de la défenderesse conformément aux exigences de l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux, renouvelé aux conditions proposées par la demanderesse (violation des articles 13 et 14 de la loi sur les baux commerciaux). 2. Seconde branche 6.1. Le tribunal de commerce constate ensuite que le 13 février 2002, soit plus de trois mois après la demande de renouvellement du bail du 24 octobre 2001, la défenderesse, se référant à son courrier du 10 janvier 2002 resté sans réponse, informa la demanderesse qu'elle considérait qu'il n'y avait pas eu de demande de renouvellement valable, qu'elle avait reçu l'offre d'un tiers et rappela à la demanderesse qu'elle disposait de 30 jours pour faire une offre égale, le contrat de bail prenant fin, à défaut de réponse, à la date prévue. Bien que cette notification de l'offre d'un tiers ait été faite le 13 février 2002, soit plus de trois mois après la demande de renouvellement du bail du 24 octobre 2001, le tribunal décide que " les circonstances de l'espèce indiquent un renversement de la présomption d'accord de la (défenderesse) ", et ce après avoir considéré que - certes, la défenderesse eût pu, même sans connaître le contenu de la demande de renouvellement, indiquer dans sa lettre du 10 janvier 2002 à quelles conditions elle était d'accord de renouveler le bail mais que cette réflexion se fait a posteriori, quand le délai prescrit est écoulé et que les implications fâcheuses de ce fait apparaissent, - un mois seulement s'est écoulé entre la lettre de demande de la défenderesse et celle où elle annonce l'offre d'un tiers, - en janvier 2002, à l'époque où la défenderesse a envoyé sa lettre, elle ne pouvait connaître la date à laquelle la demanderesse avait envoyé sa demande de renouvellement et n'a donc pu se rendre compte que le délai d'expiration pour un refus d'une demande de renouvellement expirait le 24 janvier 2002, - les prescriptions relatives aux formes et aux délais de la demande de renouvellement sont protectrices du bailleur, - l'attitude de la demanderesse a consisté à camper sur la certitude qu'elle avait accompli l'obligation mise à sa charge par la loi et qu'elle a, en s'abstenant de répondre à la défenderesse, permis au délai légal de réponse de s'écouler. 6.2. En rejetant ainsi la thèse développée par la demanderesse selon laquelle le contrat de bail était, à défaut de notification par la défenderesse, par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée dans les trois mois après la demande de renouvellement du 24 octobre 2001, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, renouvelé aux conditions proposées par la demanderesse, et en réformant le jugement a quo par lequel le juge de paix avait dit pour droit que le contrat de bail est renouvelé pour une nouvelle période de neuf ans prenant cours le 15 mars 2003 pour se terminer le 14 mars 2012, aux conditions en vigueur suivant le contrat de bail, le jugement attaqué n'est pas légalement justifié. 6.3. Comme énoncé ci-avant sub n° 3.3, argumentation qui doit être considérée comme entièrement reproduite, la présomption de consentement au renouvellement du bail aux conditions proposées par le preneur, instaurée par l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux dans le chef du bailleur qui ne notifie pas, par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée dans les trois mois, son refus motivé de renouvellement, la stipulation de conditions différentes ou l'offre d'un tiers, est une présomption irréfragable. La décision du tribunal, fondée sur le renversement de cette présomption, viole dès lors les articles 13 et 14 de la loi sur les baux commerciaux. 6.4.1. Même s'il devait être admis que la présomption de consentement au renouvellement du bail aux conditions proposées par le preneur, instaurée par l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux, est une présomption iuris tantum -quod non- le jugement entrepris n'est pas légalement justifié. En vertu de l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux, le bailleur doit notifier au preneur sa réponse quant à la demande de renouvellement du bail endéans le délai de trois mois qui suit la demande. Le preneur doit dès lors, au plus tard trois mois après sa demande, être informé de l'attitude du bailleur. Il s'ensuit que, si en l'absence de réponse ou de réponse régulière du bailleur la présomption de consentement au renouvellement du bail aux conditions proposées par le preneur peut être renversée -quod non-, la preuve de l'absence de consentement à un tel renouvellement ne peut être fournie que par des éléments de fait qui se sont produits dans le délai de trois mois après la demande du preneur. 6.4.2. Les constatations en fait dans le jugement attaqué ne sont pas de nature à justifier la décision selon laquelle la présomption d'accord de la défenderesse a été renversée. Le jugement constate en effet qu'après que la demanderesse eut, dans les formes et les délais légaux, envoyé le 24 octobre 2001 une demande de renouvellement du bail, - la défenderesse a, par lettre du 10 janvier 2002, invité la demanderesse à lui faire parvenir une copie de sa demande de renouvellement, précisant que faute de réaction de la part de la demanderesse, elle considérerait qu'il n'y a pas eu de demande de renouvellement, - le 12 février 2002, soit plus de trois mois après la demande de renouvellement du 24 octobre 2001, la défenderesse a signé un contrat de bail avec la s.p.r.l. Retail Shop en formation, le prix annuel convenu étant de 89.241,67 euros, - le 13 février 2002, soit plus de trois mois après la demande de renouvellement du 24 octobre 2001, la défenderesse, se référant à son courrier du 10 janvier 2002, informa la demanderesse qu'elle considérait qu'il n'y avait pas eu de demande de renouvellement valable et qu'elle avait reçu l'offre d'un tiers et rappela à la demanderesse qu'elle disposait de 30 jours pour faire une offre égale, le bail prenant fin, à défaut de réponse, à la date prévue. Il se déduit des considérations qui précèdent que la décision du tribunal que les circonstances de l'espèce indiquent un renversement de la présomption d'accord repose non seulement sur la lettre du 10 janvier 2002 dans laquelle la défenderesse précisait que faute de réaction de la part de la demanderesse, elle considérait qu'il n'y avait pas eu de demande de renouvellement, mais également sur des éléments de fait, datant de plus de trois mois après la demande de renouvellement, violant ainsi l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux. 6.5. Comme exposé ci-avant sub n° 2, argumentation qui doit être considérée comme entièrement reproduite, il ne peut pas être fait grief à la demanderesse de ne pas avoir répondu à la lettre de la défenderesse du 10 janvier 2002, dès lors qu'elle a formulé une demande de renouvellement du bail en respectant les formes et délais légaux et qu'aucune disposition légale ne l'obligeait à faire d'autres démarches si, en l'absence du bailleur, le pli recommandé contenant la demande de renouvellement du bail n'avait pu lui être remis. Nonobstant le fait que l'article 14, alinéa 1er, de la loi sur les baux commerciaux réglant les formalités d'une demande tendant au renouvellement du bail est une disposition impérative établie en faveur du bailleur, la circonstance que la lettre de la demanderesse du 24 octobre 2001 par laquelle elle a notifié sa demande de renouvellement du bail n'a pu, pour des motifs administratifs propres à la défenderesse, être retirée, n'entachait pas la régularité de la demande de renouvellement et n'obligeait pas la demanderesse à d'autres diligences afin de porter sa demande à la connaissance de la défenderesse. La décision attaquée viole, dès lors, en tant qu'elle est motivée par la constatation que la demanderesse a campé sur la certitude qu'elle avait accompli l'obligation mise à sa charge par la loi et qu'elle a, en s'abstenant de répondre à la défenderesse, permis au délai légal de réponse de s'écouler, les articles 13 et 14 de la loi sur les baux commerciaux.
La décision de la Cour Quant à la seconde branche : Sur la fin de non-recevoir opposée au moyen en cette branche et déduite de son défaut d'intérêt : Attendu que la fin de non-recevoir soutient que, dès lors que le jugement attaqué a constaté l'absence d'accord de la défenderesse à la demande de renouvellement du bail de la demanderesse, les considérations critiquées par le moyen en cette branche deviennent surabondantes ; Attendu qu'il ne se déduit pas des motifs sur lesquels se fonde la fin de non-recevoir que le jugement attaqué considère que la défenderesse a, par sa lettre du 10 janvier 2002, entendu ne pas consentir au renouvellement du bail de la demanderesse ; Que la fin de non-recevoir ne peut être accueillie ; Sur le fondement du moyen, en cette branche : Attendu qu'en vertu de l'article 14, alinéa 1er, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, le bailleur qui entend ne pas consentir au renouvellement du bail régulièrement demandé par le preneur doit informer celui-ci de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée dans un délai de trois mois à compter de la demande de renouvellement et, à défaut de pareille notification, le bailleur est présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées par le preneur ; Que cette présomption est irréfragable ; Attendu qu'en décidant que les circonstances de l'espèce indiquent un renversement de la présomption d'accord de la défenderesse, le jugement attaqué viole les articles 13 et 14 de ladite loi ; Que, dans cette mesure, le moyen, en cette branche, est fondé ; Sur les autres griefs : Attendu qu'il n'y a pas lieu d'examiner la première branche du moyen qui ne saurait entraîner une cassation plus étendue ; PAR CES MOTIFS,
LA COUR Casse le jugement attaqué sauf en tant qu'il reçoit l'appel ; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ; Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ; Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de commerce de Liège, siégeant en degré d'appel. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Philippe Echement, les conseillers Christian Storck, Didier Batselé, Albert Fettweis et Christine Matray, et prononcé en audience publique du vingt-six mai deux mille cinq par le président de section Philippe Echement, en présence de l'avocat général délégué Philippe de Koster, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.
Numéro : RC055Q3_1 Date : 2005-05-26 Juridiction : HOF VAN CASSATIE, FRANSTALIGE AFDELING, 1E KAMER Siège : ECHEMENTRapporteur : ECHEMENTMin. Public : DE KOSTERNuméro de rôle : C040316F
HUUR VAN GOEDEREN - HANDELSHUUR - Einde (opzegging. Huurhernieuwing. Enz) – Huurhernieuwing - Aanvraag van de huurder - Weigering van de verhuurder- Kennisgeving - Geen kennisgeving
Het vermoeden dat de verhuurder met de huurhernieuwing heeft ingestemd is onweerlegbaar wanneer de verhuurder niet binnen de termijn van drie maanden vanaf de regelmatige aanvraag zijn met redenen omklede weigering bij aangetekende brief of bij deurwaardersexploot ter kennis van de huurder heeft gebracht.
-WET VAN 30-04-1951 ,ART Art. 14,
COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE - Siège : ECHEMENT - Rapporteur : ECHEMENT - Min. Public : DE KOSTER - Numéro de rôle : C040316F
Est présumé de manière irréfragable consentir au renouvellement du bail, le bailleur qui n'a pas notifié au preneur, dans le délai de trois mois à compter de la demande régulière, son refus motivé par lettre recommandée ou par exploit d'huissier.
N° C.04.0316.F M&S MODE BELGIE-M&S MODE BELGIQUE, société anonyme dont le siège social est établi à Woluwe-Saint-Etienne, Tollaan, 107A, demanderesse en cassation, représentée par Maître Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue des Quatre Bras, 6, où il est fait élection de domicile, contre PLACE VERTE INVESTISSEMENTS, société anonyme dont le siège social est établi à Saint-Josse-ten-Noode, avenue des Arts, 10-11, défenderesse en cassation, représentée par Maître Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue Brederode, 13, où il est fait élection de domicile. La décision attaquée
Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 20 janvier 2004 par le tribunal de commerce de Verviers, statuant en degré d'appel. La procédure devant la Cour Le président de section Philippe Echement a fait rapport. L'avocat général délégué Philippe de Koster a conclu. Le moyen de cassation La demanderesse présente un moyen libellé dans les termes suivants : Dispositions légales violées - articles 13 et 14 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, insérée dans le livre III, titre VIII, chapitre II, section IIbis du Code civil (ci-après nommée : " la loi sur les baux commerciaux ") ; - articles 1319, 1320, 1322, 1349 et 1353 du Code civil. Décisions et motifs critiqués Le jugement attaqué dit l'appel de la défenderesse recevable et en principe fondé et, réformant le jugement dont appel, charge maître Sagehomme, notaire à Andrimont, de déterminer la valeur locative des lieux loués par la demanderesse et place la cause pour le surplus au rôle. Le tribunal rejette ainsi la thèse développée par la demanderesse selon laquelle le contrat de bail était, à défaut de réponse conforme au prescrit de l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux, formulée par la défenderesse dans les trois mois de sa demande de renouvellement, renouvelé aux conditions proposées par la demanderesse. Le tribunal fonde sa décision sur les motifs ci-après énoncés : " Objet de l'action : La (défenderesse) poursuit la réformation du jugement rendu le 27 juin 2003 p(a)r le juge de paix du second canton de Verviers ; Elle demande qu'il soit dit pour droit que le bail conclu avec la (demanderesse) peut être renouvelé pour une troisième période de 9 ans prenant cours le 15 mars 2003 au loyer annuel de base de 89.241,67 euros, indexé ; Données de la cause : Le 5 mars 1985, la société anonyme GB-INNO-BM a conclu avec la société anonyme Touplait un contrat de bail commercial portant sur une surface commerciale de 280 m2 sise place Verte 28-29 à Verviers ; La (défenderesse) a succédé à la société anonyme GB-INNO-BM et la (demanderesse) a succédé à la société anonyme Touplait. Le bail est entré en vigueur le 14 mars 1985. Il y a eu une première prolongation le 2 octobre 1992 ; En janvier 1996, un local contigu d'une superficie approximative de 26 m2 a également été donné en location pour le prix de 350.000 francs par an ; Il était prévu que la location prendrait fin de plein droit au moment de l'expiration ou de la résiliation anticipative du bail principal ; Le 24 octobre 2001, la (demanderesse) envoie à la (défenderesse) un courrier dans lequel elle demande le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans. Cette lettre n'a pu, pour des motifs administratifs propres à la (défenderesse), être retirée ; La (défenderesse) a appris qu'il y avait eu une demande de renouvellement et dit avoir pris contact téléphoniquement avec la (demanderesse), ce que cette dernière conteste ; Le 10 janvier 2002, la (défenderesse) invite la (demanderesse) par recommandé, à lui faire parvenir une copie de sa demande de renouvellement. Elle envoie également un fax et un courrier normal. Dans cette lettre, la (défenderesse) précisait que faute de réaction de la part de la (demanderesse), elle considérait qu'il n'y a pas eu de demande de renouvellement. Il n'y a pas eu de réponse ; Le 12 février 2002, la (défenderesse) a signé un contrat de bail avec la s.p.r.l. Retail Shop en formation. Le prix annuel convenu est de 89.241,67 euros ; Le 13 février 2002, la (défenderesse), se référant à son courrier du 10 janvier 2002 resté sans réponse, informe la (demanderesse) qu'elle a considéré qu'il n'y avait pas eu de demande de renouvellement valable et qu'elle avait reçu l'offre d'un tiers. Elle rappelle à la (demanderesse) qu'elle dispose de 30 jours pour faire une offre égale, le contrat de bail prenant fin, à défaut de réponse, à la date prévue ; Le 5 mars 2002 le conseil de la (demanderesse) se base sur l'absence de réponse à la demande de renouvellement pour considérer que le bail est renouvelé aux mêmes conditions ; Le juge de paix a estimé que la (demanderesse) n'avait commis aucune faute en ne répondant pas à la lettre du 10 janvier 2002 et que la (défenderesse) pouvait répondre (à) la demande de renouvellement même sans l'avoir reçue en mentionnant d'office les conditions auxquelles elle acceptait de renouveler le bail. Il a par conséquent décidé que le contrat de bail était renouvelé pour une période de 9 ans aux mêmes conditions ; Discussion : Que la demande de renouvellement du bail a été envoyée dans les formes et les délais légaux ; Qu'à ce stade, la (demanderesse) avait rempli les obligations que la loi lui impose en matière de renouvellement de bail ; Qu'à partir du moment où ces prescriptions avaient été respectées le silence du bailleur constituait par application de l'article 14 de la loi sur le bail commercial, une présomption d'accord ; Qu'il ne s'agit là que d'une présomption ; Que la lettre du 10 janvier 2002 de la (défenderesse) indique son absence d'accord ; Que certes, la (défenderesse) eût pu, comme le relève le juge de paix, même sans connaître le contenu de la demande de renouvellement, indiquer à quelles conditions elle était d'accord de renouveler le bail ; Que cette réflexion se fait cependant, a posteriori, quand le délai prescrit est écoulé et que les implications fâcheuses de ce fait apparaissent ; Qu'entre la lettre de demande de (la défenderesse) et celle où elle annonce l'offre d'un tiers, un mois seulement s'est écoulé ; Qu'en janvier 2002, à l'époque où (la défenderesse) a envoyé sa lettre, elle ne pouvait connaître la date à laquelle la (demanderesse) avait envoyé sa demande de renouvellement ; Qu'elle a donc pu ne pas se rendre compte que le délai d'expiration pour un refus d'une demande de renouvellement expirait le 24 janvier 2002 ; Que les prescriptions relatives aux formes et aux délais de la demande de renouvellement sont protectrices du bailleur (Cass., 19 juin 1992, Pas., 1992, I, p. 928) ; Qu'elles visent à éviter que le preneur puisse, par un comportement 'unilatéral' rester dans les lieux malgré la volonté du bailleur ; Que dans le cas d'espèce, l'attitude de la (demanderesse) a consisté à camper sur la certitude qu'elle avait accompli l'obligation mise à sa charge par la loi ; Qu'en s'abstenant de répondre à la (défenderesse), elle a permis au délai légal de réponse de s'écouler ; Que cependant les circonstances de l'espèce indiquent un renversement de la présomption d'accord de la (défenderesse) ; Qu'à partir du moment où cette présomption est renversée, la procédure normale en cas de désaccord doit être appliquée ; Que l'offre du tiers invoquée dans la lettre du 13 février 2002 de la (défenderesse) ne répond pas aux conditions prévues de l'article 21 ; Que le prix mentionné ne peut donc être adopté tel quel ; Que nous nous trouvons donc en finale dans l'hypothèse visée par l'article 18 ; Que cet article 18 prévoit le recours au juge de paix ; Que certes là aussi les délais n'ont pas été respectés ; Que cependant chacune des parties demande le renouvellement du bail ; Qu'il s'impose donc d'évaluer le loyer normal de ce genre de surface commerciale comme le prévoit l'article 18 ; Que le recours à une expertise pour ce faire est indispensable ". Griefs 1. En vertu de l'article 13 de la loi sur les baux commerciaux, le preneur a droit d'obtenir, par préférence à toute autre personne, le renouvellement de son bail pour la continuation du même commerce, soit à l'expiration de celui-ci, soit à l'expiration du premier ou à l'expiration du deuxième renouvellement, pour une durée de neuf années, sauf accord des parties constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge. Ce droit est limité à trois renouvellements. L'article 14 de la loi sur les baux commerciaux prévoit que le preneur désireux d'exercer le droit au renouvellement doit, à peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l'expiration du bail en cours. La notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention qu'à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées. 2. Le preneur exerce régulièrement son droit au renouvellement du bail en notifiant au bailleur, par lettre recommandée à la poste, son désir de renouvellement dans le délai prévu par l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux. Lorsque le pli recommandé a été présenté par le facteur mais que la maison du destinataire était fermée, qu'un avis fut remis dans la boîte aux lettres et que le pli n'ayant pas été réclamé fut renvoyé par l'administration des postes à l'expéditeur dans le délai pendant lequel une demande de renouvellement pouvait encore être faite, ni l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux ni aucune autre disposition légale n'exige que le preneur accomplisse d'autres diligences pour porter son désir de renouveler le bail à la connaissance du bailleur. 3.1. Lorsque le preneur a formulé une demande de renouvellement du bail conformément aux exigences de l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux, le bailleur a la possibilité de notifier, par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée et dans les trois mois, son refus motivé de renouvellement, la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers. 3.2. Ainsi, plusieurs possibilités s'offrent au bailleur : il peut accepter le renouvellement aux conditions proposées par le preneur, refuser le renouvellement, accorder le renouvellement mais en stipulant des conditions différentes ou il peut faire état de l'offre d'un tiers. Pour produire quelque effet, la réponse du bailleur doit être dépourvue d'ambiguïté. Elle doit être nette et exprimer clairement la position du bailleur : soit le refus ou l'accord sur la demande de renouvellement, soit la stipulation de conditions différentes ou l'offre d'un tiers. Si la réponse du bailleur n'exprime pas de position nette entre ces quatres possibilités (l'accord, le refus, la stipulation de conditions différentes ou l'offre d'un tiers), cette réponse ne répond pas aux exigences de l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux et doit dès lors être considérée comme une absence de réponse et entraîner les conséquences de celle-ci. 3.3. A défaut d'une réponse conforme à l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux, c'est-à-dire si le bailleur ne répond pas ou répond d'une manière irrégulière à la demande de renouvellement du bail, il sera présumé, en vertu d'une présomption juris et de jure, consentir au renouvellement du bail aux conditions énoncées dans la demande formulée par le locataire. Cette présomption légale est irréfragable et ne peut, dès lors, être renversée, car instaurée en vue d'aboutir à une situation claire et de liquider le sort du statut locatif. 4. Le tribunal de commerce constate que la demande de renouvellement du bail a été envoyée par la demanderesse dans les formes et les délais légaux et qu'elle avait ainsi rempli les obligations que la loi lui impose en matière de renouvellement de bail. Le tribunal considère qu'à partir du moment où ces prescriptions ont été respectées, le silence du bailleur constitue, par l'application de l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux, une présomption d'accord, mais qu'il ne s'agit que d'une présomption, et décide ensuite qu'en l'espèce la défenderesse a indiqué son absence d'accord par sa lettre du 10 janvier 2002 et que les circonstances de l'espèce indiquent un renversement de la présomption légale d'accord de la défenderesse. 1. Première branche 5.1. Il ressort du jugement attaqué que, après que la demanderesse eut formulé une demande régulière de renouvellement du bail par courrier du 24 octobre 2001, la défenderesse l'invita par recommandé du 10 janvier 2002 à lui faire parvenir une copie de sa demande de renouvellement et précisa que, faute de réaction de sa part, elle considérait qu'il n'y a pas eu de demande de renouvellement. Cette lettre du 10 janvier 2002 était en effet rédigée comme suit : " Geachte, Betreft : Huurovereenkomst winkel te Verviers, place Verte Wij menen vernomen te hebben dat u, conform de wet op de handelshuurovereenkomsten, een hernieuwingsaanvraag voor eerdergenoemde winkel aan ons hebt gericht. Door redenen, onafhankelijk van onze wil, ontvingen wij deze aanvraag niet. Wij verzoeken u dan ook ons per kerende fax in kennis te stellen van de inhoud van deze aanvraag door verzending aan ons adres zoals hierboven vermeld alsmede door verzending naar onze fax 02/290.40.40, bij gebreke waarvan uw aanvraag als onbestaande zal beschouwd worden. Huidig schrijven is gericht onder alle voorbehoud en zonder nadelige erkenning. Met onze meeste hoogachting " Elle peut être traduite en français comme suit : " Chère Madame, Cher Monsieur, Concerne : Contrat de location magasin à Verviers, place Verte Nous croyons avoir appris que vous nous avez adressé, conformément à la loi sur les baux commerciaux, une demande de renouvellement du bail commercial pour le magasin susmentionné. Pour des raisons indépendantes de notre volonté, nous n'avons pas reçu cette demande. Nous vous prions dès lors de nous informer par retour de fax du contenu de cette demande par l'envoi à notre adresse telle que mentionnée ci-dessus ainsi qu'en faxant à notre numéro 02/290.40.40, à défaut de quoi votre demande sera considérée comme inexistante. La présente lettre vous est adressée sous toute réserve et sans reconnaissance préjudiciable. Avec nos salutations distinguées ". Il résulte des termes de la lettre précitée émanant de la défenderesse que celle-ci n'indique nullement l'absence d'accord de la défenderesse sur la demande de renouvellement formulée par la demanderesse. 5.2. Les articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil interdisent au juge de méconnaître la foi due à un acte en donnant à celui-ci une interprétation inconciliable avec ses termes et sa portée. En décidant " que la lettre du 10 janvier 2002 de la (défenderesse), indique son absence d'accord " le tribunal de commerce donne ainsi à cette lettre une interprétation qui est totalement inconciliable avec ses termes et sa portée et viole dès lors la foi due à cette lettre (violation des articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil). 5.3. La circonstance que la défenderesse écrivit par courrier du 10 janvier 2002 à la demanderesse que, faute de réaction de sa part, elle considérait qu'il n'y a pas eu de demande de renouvellement, n'implique point que la défenderesse n'était pas d'accord sur la demande régulièrement formulée par la demanderesse. Considérer qu'il n'y a pas eu de demande de renouvellement ne peut en effet pas être assimilé à une absence d'accord sur la demande de renouvellement. En décidant que " la lettre du 10 janvier 2002 de la (défenderesse) indique son absence d'accord " le tribunal déduit des faits constatés une conséquence qui leur est totalement étrangère et viole ainsi la notion de " présomption de l'homme " (violation des articles 1349 et 1353 du Code civil). 5.4. Par la lettre du 10 janvier 2002, par laquelle la défenderesse invitait la demanderesse à lui faire parvenir une copie de sa demande de renouvellement et précisait que, faute de réaction de la part de la demanderesse, elle considérait qu'il n'y avait pas eu de demande de renouvellement, la défenderesse n'a en tout cas pas notifié de manière précise sa réponse à la demande de renouvellement, soit par l'acceptation ou le refus de renouvellement, soit par la stipulation de conditions différentes ou l'offre d'un tiers, de sorte que cette lettre du 10 janvier 2002 ne peut point être considerée comme constituant une réponse du bailleur au sens de l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux. Le tribunal de commerce ne pouvait dès lors pas légalement décider que la lettre du 10 janvier 2002 de la défenderesse indiquait son absence d'accord sur la demande de renouvellement du bail, formulée par la demanderesse et rejeter, sur la base de cette lettre, la thèse selon laquelle le contrat de bail était, à défaut de réponse de la défenderesse conformément aux exigences de l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux, renouvelé aux conditions proposées par la demanderesse (violation des articles 13 et 14 de la loi sur les baux commerciaux). 2. Seconde branche 6.1. Le tribunal de commerce constate ensuite que le 13 février 2002, soit plus de trois mois après la demande de renouvellement du bail du 24 octobre 2001, la défenderesse, se référant à son courrier du 10 janvier 2002 resté sans réponse, informa la demanderesse qu'elle considérait qu'il n'y avait pas eu de demande de renouvellement valable, qu'elle avait reçu l'offre d'un tiers et rappela à la demanderesse qu'elle disposait de 30 jours pour faire une offre égale, le contrat de bail prenant fin, à défaut de réponse, à la date prévue. Bien que cette notification de l'offre d'un tiers ait été faite le 13 février 2002, soit plus de trois mois après la demande de renouvellement du bail du 24 octobre 2001, le tribunal décide que " les circonstances de l'espèce indiquent un renversement de la présomption d'accord de la (défenderesse) ", et ce après avoir considéré que - certes, la défenderesse eût pu, même sans connaître le contenu de la demande de renouvellement, indiquer dans sa lettre du 10 janvier 2002 à quelles conditions elle était d'accord de renouveler le bail mais que cette réflexion se fait a posteriori, quand le délai prescrit est écoulé et que les implications fâcheuses de ce fait apparaissent, - un mois seulement s'est écoulé entre la lettre de demande de la défenderesse et celle où elle annonce l'offre d'un tiers, - en janvier 2002, à l'époque où la défenderesse a envoyé sa lettre, elle ne pouvait connaître la date à laquelle la demanderesse avait envoyé sa demande de renouvellement et n'a donc pu se rendre compte que le délai d'expiration pour un refus d'une demande de renouvellement expirait le 24 janvier 2002, - les prescriptions relatives aux formes et aux délais de la demande de renouvellement sont protectrices du bailleur, - l'attitude de la demanderesse a consisté à camper sur la certitude qu'elle avait accompli l'obligation mise à sa charge par la loi et qu'elle a, en s'abstenant de répondre à la défenderesse, permis au délai légal de réponse de s'écouler. 6.2. En rejetant ainsi la thèse développée par la demanderesse selon laquelle le contrat de bail était, à défaut de notification par la défenderesse, par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée dans les trois mois après la demande de renouvellement du 24 octobre 2001, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, renouvelé aux conditions proposées par la demanderesse, et en réformant le jugement a quo par lequel le juge de paix avait dit pour droit que le contrat de bail est renouvelé pour une nouvelle période de neuf ans prenant cours le 15 mars 2003 pour se terminer le 14 mars 2012, aux conditions en vigueur suivant le contrat de bail, le jugement attaqué n'est pas légalement justifié. 6.3. Comme énoncé ci-avant sub n° 3.3, argumentation qui doit être considérée comme entièrement reproduite, la présomption de consentement au renouvellement du bail aux conditions proposées par le preneur, instaurée par l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux dans le chef du bailleur qui ne notifie pas, par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée dans les trois mois, son refus motivé de renouvellement, la stipulation de conditions différentes ou l'offre d'un tiers, est une présomption irréfragable. La décision du tribunal, fondée sur le renversement de cette présomption, viole dès lors les articles 13 et 14 de la loi sur les baux commerciaux. 6.4.1. Même s'il devait être admis que la présomption de consentement au renouvellement du bail aux conditions proposées par le preneur, instaurée par l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux, est une présomption iuris tantum -quod non- le jugement entrepris n'est pas légalement justifié. En vertu de l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux, le bailleur doit notifier au preneur sa réponse quant à la demande de renouvellement du bail endéans le délai de trois mois qui suit la demande. Le preneur doit dès lors, au plus tard trois mois après sa demande, être informé de l'attitude du bailleur. Il s'ensuit que, si en l'absence de réponse ou de réponse régulière du bailleur la présomption de consentement au renouvellement du bail aux conditions proposées par le preneur peut être renversée -quod non-, la preuve de l'absence de consentement à un tel renouvellement ne peut être fournie que par des éléments de fait qui se sont produits dans le délai de trois mois après la demande du preneur. 6.4.2. Les constatations en fait dans le jugement attaqué ne sont pas de nature à justifier la décision selon laquelle la présomption d'accord de la défenderesse a été renversée. Le jugement constate en effet qu'après que la demanderesse eut, dans les formes et les délais légaux, envoyé le 24 octobre 2001 une demande de renouvellement du bail, - la défenderesse a, par lettre du 10 janvier 2002, invité la demanderesse à lui faire parvenir une copie de sa demande de renouvellement, précisant que faute de réaction de la part de la demanderesse, elle considérerait qu'il n'y a pas eu de demande de renouvellement, - le 12 février 2002, soit plus de trois mois après la demande de renouvellement du 24 octobre 2001, la défenderesse a signé un contrat de bail avec la s.p.r.l. Retail Shop en formation, le prix annuel convenu étant de 89.241,67 euros, - le 13 février 2002, soit plus de trois mois après la demande de renouvellement du 24 octobre 2001, la défenderesse, se référant à son courrier du 10 janvier 2002, informa la demanderesse qu'elle considérait qu'il n'y avait pas eu de demande de renouvellement valable et qu'elle avait reçu l'offre d'un tiers et rappela à la demanderesse qu'elle disposait de 30 jours pour faire une offre égale, le bail prenant fin, à défaut de réponse, à la date prévue. Il se déduit des considérations qui précèdent que la décision du tribunal que les circonstances de l'espèce indiquent un renversement de la présomption d'accord repose non seulement sur la lettre du 10 janvier 2002 dans laquelle la défenderesse précisait que faute de réaction de la part de la demanderesse, elle considérait qu'il n'y avait pas eu de demande de renouvellement, mais également sur des éléments de fait, datant de plus de trois mois après la demande de renouvellement, violant ainsi l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux. 6.5. Comme exposé ci-avant sub n° 2, argumentation qui doit être considérée comme entièrement reproduite, il ne peut pas être fait grief à la demanderesse de ne pas avoir répondu à la lettre de la défenderesse du 10 janvier 2002, dès lors qu'elle a formulé une demande de renouvellement du bail en respectant les formes et délais légaux et qu'aucune disposition légale ne l'obligeait à faire d'autres démarches si, en l'absence du bailleur, le pli recommandé contenant la demande de renouvellement du bail n'avait pu lui être remis. Nonobstant le fait que l'article 14, alinéa 1er, de la loi sur les baux commerciaux réglant les formalités d'une demande tendant au renouvellement du bail est une disposition impérative établie en faveur du bailleur, la circonstance que la lettre de la demanderesse du 24 octobre 2001 par laquelle elle a notifié sa demande de renouvellement du bail n'a pu, pour des motifs administratifs propres à la défenderesse, être retirée, n'entachait pas la régularité de la demande de renouvellement et n'obligeait pas la demanderesse à d'autres diligences afin de porter sa demande à la connaissance de la défenderesse. La décision attaquée viole, dès lors, en tant qu'elle est motivée par la constatation que la demanderesse a campé sur la certitude qu'elle avait accompli l'obligation mise à sa charge par la loi et qu'elle a, en s'abstenant de répondre à la défenderesse, permis au délai légal de réponse de s'écouler, les articles 13 et 14 de la loi sur les baux commerciaux.
La décision de la Cour Quant à la seconde branche : Sur la fin de non-recevoir opposée au moyen en cette branche et déduite de son défaut d'intérêt : Attendu que la fin de non-recevoir soutient que, dès lors que le jugement attaqué a constaté l'absence d'accord de la défenderesse à la demande de renouvellement du bail de la demanderesse, les considérations critiquées par le moyen en cette branche deviennent surabondantes ; Attendu qu'il ne se déduit pas des motifs sur lesquels se fonde la fin de non-recevoir que le jugement attaqué considère que la défenderesse a, par sa lettre du 10 janvier 2002, entendu ne pas consentir au renouvellement du bail de la demanderesse ; Que la fin de non-recevoir ne peut être accueillie ; Sur le fondement du moyen, en cette branche : Attendu qu'en vertu de l'article 14, alinéa 1er, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, le bailleur qui entend ne pas consentir au renouvellement du bail régulièrement demandé par le preneur doit informer celui-ci de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée dans un délai de trois mois à compter de la demande de renouvellement et, à défaut de pareille notification, le bailleur est présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées par le preneur ; Que cette présomption est irréfragable ; Attendu qu'en décidant que les circonstances de l'espèce indiquent un renversement de la présomption d'accord de la défenderesse, le jugement attaqué viole les articles 13 et 14 de ladite loi ; Que, dans cette mesure, le moyen, en cette branche, est fondé ; Sur les autres griefs : Attendu qu'il n'y a pas lieu d'examiner la première branche du moyen qui ne saurait entraîner une cassation plus étendue ; PAR CES MOTIFS,
LA COUR Casse le jugement attaqué sauf en tant qu'il reçoit l'appel ; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ; Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ; Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de commerce de Liège, siégeant en degré d'appel. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Philippe Echement, les conseillers Christian Storck, Didier Batselé, Albert Fettweis et Christine Matray, et prononcé en audience publique du vingt-six mai deux mille cinq par le président de section Philippe Echement, en présence de l'avocat général délégué Philippe de Koster, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.
Numéro : RC055Q3_1 Date : 2005-05-26 Juridiction : HOF VAN CASSATIE, FRANSTALIGE AFDELING, 1E KAMER Siège : ECHEMENTRapporteur : ECHEMENTMin. Public : DE KOSTERNuméro de rôle : C040316F
HUUR VAN GOEDEREN - HANDELSHUUR - Einde (opzegging. Huurhernieuwing. Enz) – Huurhernieuwing - Aanvraag van de huurder - Weigering van de verhuurder- Kennisgeving - Geen kennisgeving
Het vermoeden dat de verhuurder met de huurhernieuwing heeft ingestemd is onweerlegbaar wanneer de verhuurder niet binnen de termijn van drie maanden vanaf de regelmatige aanvraag zijn met redenen omklede weigering bij aangetekende brief of bij deurwaardersexploot ter kennis van de huurder heeft gebracht.
-WET VAN 30-04-1951 ,ART Art. 14,
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